Nie płacisz czynszu? Uważaj, bo wspólnoty i spółdzielnie maja bat na dłużników

Ten problem w największym stopniu dotyczy mieszkań komunalnych i socjalnych. Według Krajowego Rejestru Długów Biura Informacji Gospodarczej w październiku 2022 r. Polacy byli łącznie winni gminom aż 12,4 mld zł.

Dłużników nie brakuje też jednak wśród właścicieli mieszkań własnościowych czy spółdzielczych własnościowych, a także najemców lokali.

W zależności od tego, jak długo i na jakie kwoty dana osoba zalega z płatnościami, skutki niepłacenia czynszu mogą być różne. A dłużnik – jak podaje portal regiodom.pl – może być ukarany na kilka sposobów.

Wezwanie do zapłaty

Najpierw dłużnik otrzyma pisma ponaglające do uregulowania należności. To próbą polubownego załatwienia sprawy. Wezwanie do zapłaty może wysłać m.in. spółdzielnie czy wspólnoty mieszkaniowe. Mogą to zrobić sami wierzyciele lub wynająć do tego firmę windykacyjną.

Przedsądowe wezwanie do zapłaty

Jeśli dłużnik nie reaguje na ponaglenia, może otrzymać przedsądowe wezwanie do zapłaty. To ostatnie ostrzeżenie – jeśli zadłużenie nie zostanie uregulowane po otrzymaniu tego pisma (we wskazanym w nim terminie), sprawa trafia do sądu.

Do dłużnika przychodzi wówczas sądowe wezwanie do zapłaty. Jeśli nie zgadza się on z treścią pisma, może odwołać się w ciągu 14 dni.

Wpis do rejestru dłużników

Przed skierowaniem sprawy dłużnika do sądu wspólnota lub spółdzielnia mogą spróbować zmotywować taką osobę do płacenia w inny sposób. Dłużnik może otrzymać pismo z informacją, że skutkiem dalszego niepłacenia swoich zobowiązań będzie wpis do Krajowego Rejestru Dłużników. Do KRD może trafić każdy dłużnik, który zalega na kwotę minimum 200 zł przez co najmniej 30 dni.

A dłużnicy – o czym warto pamiętać – którzy trafią do rejestru dłużników, o kredycie czy sprzęcie na raty mogą zapomnieć. Jak wynika z analiz BIG InfoMonitor, pierwsze wezwanie do zapłaty, o ile jest wysłane szybko, skłania do działania nawet 67 proc. osób zadłużonych.

Telefon lub wizyta windykatora

Kolejnym sposobem na zmotywowanie dłużnika bez wchodzenia na drogę sądową jest zatrudnienie firmy windykacyjnej. Wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe chętnie to robią, bo kontakt z windykatorem zwykle robi na dłużnikach większe wrażenie niż zwykłe ponaglenie do zapłaty. Nieraz wystarczy oficjalne pismo od takiej firmy (lub kancelarii prawnej), żeby osoba zadłużona wreszcie uregulowała należność za mieszkanie. 

Postępowanie sądowe i egzekucja komornicza

Niepłacenie czynszu może skończyć się dla dłużnika skierowaniem sprawy do sądu. Postępowanie sądowe najczęściej kończy się wydaniem nakazu zapłaty, który uruchamia egzekucję komorniczą. Od tej pory odzyskiwaniem długu nie zajmuje się już wspólnota czy spółdzielnia mieszkaniowa, a komornik. 

A ten może „może dokonywać czynności w dni robocze i soboty od 7 do 21. W porze nocnej i w dni świąteczne, w niedziele za zezwoleniem Prezesa Sądu Rejonowego” – informuje Krajowa Rada Komornicza.

Eksmisja z mieszkania

Jeśli dłużnik jest najemcą, uporczywe niepłacenie za mieszkanie może zakończyć się wypowiedzeniem umowy najmu. Jeżeli mimo to dłużnik nie opuści lokalu, skutkiem może być złożenie do sądu pozwu o eksmisję.

Sąd rozpatruje pozew i wydaje nakaz opuszczenia lokalu, decydując przy tym, czy eksmitowanemu przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Jeśli tak, dłużnik ma prawo pozostawać w zajmowanym lokalu, dopóki gmina nie przyzna odpowiedniego mieszkania socjalnego. W tym czasie powinien on jednak płacić właścicielowi odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości w takiej samej wysokości jak czynsz najmu.

Jeśli dłużnikowi nie przysługuje lokal socjalny, pozostaje on w dotychczasowym lokalu do czasu wskazania przez gminę pomieszczenia tymczasowego. Gdy komornik ma już dokąd usunąć dłużnika (nie może go wyrzucić na bruk), przystępuje do eksmisji.

Licytacja mieszkania dłużnika

Jeśli dłużnikiem wobec spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej jest właściciel mieszkania, wspólnota mieszkaniowa może dokonać przymusowej sprzedaży nieruchomości dłużnika.

W praktyce do licytacji dochodzi rzadko m.in. z powodu nieprecyzyjnego zapisu o „długotrwałym” zaleganiu z zapłatą należności (nie wiadomo, co to dokładnie znaczy). Trwają jednak prace nad doprecyzowaniem tego przepisu.

Upublicznienie danych dłużnika

Wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe próbują niekiedy zmotywować dłużników do płacenia, upubliczniając jego dane osobowe. Często przybiera to formę kartki na klatce schodowej, gdzie podaje się nazwiska lub numery mieszkań dłużników wraz z informacją o kwocie zadłużenia. 

Upublicznienie takiej „czarnej listy” jest jednak niezgodne z przepisami o ochronie danych osobowych.

Nie jest natomiast do końca jasne, czy członek wspólnoty mieszkaniowej może zgodnie z prawem sprawdzić zadłużenie sąsiada w dokumentach wspólnoty. Według ustawy o własności lokali każdy członek wspólnoty może kontrolować działalność jej zarządu, m.in. przeglądając dokumentację. W teorii można więc sprawdzić, kto i ile jest dłużny wspólnocie. W ocenie większości prawników nie narusza to przepisów o ochronie danych osobowych, jednak sprawa budzi kontrowersje.

Inaczej jest ze wspomnianymi „czarnymi listami” wywieszanymi na klatce, do której każdy może uzyskać dostęp.